伟业顾问眼中的北京CBD发展方向

    伟业顾问：把具传媒基地，定格CBD，开启财富大门。

    大家都是长期在CBD工作，非常了解CBD，我们可能直接进入伟业顾问对于CBD整体思路上的一些看法，希望大家可以得到一个固有的认知。

　　首先伟业顾问在对于城市建设来讲，我们坚信CBD的核心建筑是北京城市的名片，实际上作为任何一个国家、任何一个城市、任何一个区域，都是从区域中最具有价值的产品产生的，大家可以看到曼哈顿是纽约的名片，北京现在显现出了非常明显的特征，旅行者可能看到的是中国的形象——故宫，商务他们可能更关心CBD。

　　首先我跟大家谈谈我们现在的目前现状一，这是伟业顾问通过在CBD多年的的从业经验看到的现状。首先我们得到的结论是CBD的东西区的房地产发展是不平衡的。大家可以看到我的这张图，这张图伟业顾问用东三环将CBD分为东区、西区两个区域，大家可以看到最早的CBD起源于阳光100、盛世家园以及世贸国际公寓，伟业顾问曾经最早参与过世贸国际公寓的营销工作，发现最早CBD发展之初，东西区是相同的，价位相同，但是定位略有不同，东区主打商铺，这个时候从此拉开了CBD东西区发展的差异，并且延续至今，现在我们可以看到CBD西区目前以高档公寓为主，而且它的租金逐年上升，甚至近期我们想了解到的西区租金的价值甚至已经超过了传统的朝阳公园板块。

　　我们想看一下现状二，首先我们的标题大家可以看到很明显，就是东西区的核心建筑不平衡。伟业顾问一直有对城市发展的关键性理解，那就是核心建筑引领核心价值，我们可以看到CBD核心的建筑有使馆区、国贸中心、嘉里中心、京广中心、财富中心、盈泰中心，目前已经建成的西区一系列地标性建筑，他们核心建筑将引领着CBD的健康增长，同时带来CBD西区价值部分的爆发，大家可以看到东区核心建筑是非常少的，只有早期的招商局大厦，刚入住的北京电视台以及刚入住的华贸中心。实际上北京电视台的入住对于它斜对面的万达广场租金影响非常明显，我们看一下为什么强调核心的建筑会引领核心的价值。我们可以从一张新的地标看到，CCTV、万达中心、华贸中心、温特莱一系列的东区以及核心区还没有建设完成的部分，我们可以看出CBD东区的核心建筑在未来的3-5年内，CBD的核心建筑将有比较大的变化。也就是传统的西区核心建筑组团讲由东区CCTV建设完成，将逐渐转变为CBD东区。

　　现状三，两台东迁成就中央传媒区，这时候可以看到北京传媒的大图。伟业顾问观察到以及央视和北京电视台东迁整个刺激了传媒业的聚集，现在我们接触的一些大量项目，可以看到很多的电视行业下游企业，电视制作、广告代理、出版印刷、广告动漫等等这套产业已经在一两年之前就已经逐步陨落CBD。这时候2008年两大电视台以及凤凰卫视、500多家企业入住CBD时，这个时候CBD朝阳传媒业在不断扩大，泰达时代中心也为传媒中心提供了泰达时代中心这样的写字楼。

　　我们回顾一下央视，一系列的数字可以说明它的重量级，最终证明它是奇迹性的建筑，是2007年世界十大建筑奇迹，这时候当它的梯形建筑成功的时候，将成为世界上设计最为激进的建筑。我们连续地讲到了传媒行业新媒体产业，现在我们更多地是要跟大家分享一下伟业顾问对于创意产业的看法和想法，实际上我们可以看到创意产业的分类是由英国提出并且将整个全世界的创意产业分为13类，这13类当中包括电视广告、音乐、电影与录像、广告等。现在实际上创意产业对于中国的发展，对于北京的经济发展是非常重要的，在这一点上我们可以通过一系列的数字看到未来CBD的发展情况之下，会有什么样的精彩结论。

　　首先我们看一下国内外创意产业的发展状况，几个关键词，220亿美元、5%、第二大服务产业，可以看到全世界创意产业创造的是220亿美金，每天5%的速度递增，像美国一些国家达到14%，英国达到12%，创意产业已经成为仅次于金融业的第二行业。整个发展态势非常优秀。实际上创意产业已经不再是一个行业了。

　　我们看一下国外的创意产业到底是什么样的发展脉络，北京在这种力度支持之下，尤其是以CBD为代表的传媒行业，他们最终的未来是有什么样可借鉴的结论，我们可以看到英国经济是从制造型准向创意型，整个创意产业是英国所提出来的，十年来英国的创意产业已经翻了一番。大家可以看到一个数字，2000年的时候创意产业占到7.9%，增长率是其他产业的3倍，2001年的时候已经占GDP的5%，现在占到了GDP70%，创意产业增长100%。

　　第二看一下美国，美国是在98年提出的美国新经济就是以创意为本的经济，新经济就是创意经济，实际上美国人早就在21世纪前就发现了资本和创意时代的来临，97年美国创意产业净产值已经达到3484亿美元，占到了国内生产总值的4.3%。我们看到05年，香港在02年香港政府推出了香港创意产业的研究，这一块香港进行了梳理，研究的涵盖包括了广告、建筑、艺术、古董、数码、娱乐、音乐、艺术、表演等11项创意产业门类。同时香港将上11类创意产业分为艺术类、文化类等，董建华还在做行政长官的时候，就提到了推动整个香港经济增长必须走这条路线，要发展创意产业。

　　我们再看一下北京。创意产业是北京未来的工作重点，在国外其实这个宣言早就有了，大家也有一定的了解，北京市十四届人大会议提出大力发展创意产业，发改委也提出大力发展创意产业。北京有6项创意产业中心，影视节目制作和交易指的就是我们所讲的创意产业。在04年北京发展创意产业增值达到290亿美元，也是非常出色的。这一块我们要聚焦什么是新媒体产业，在07年两会时，中国对新媒体产业产值进行预估，现在已经超过600亿美元，市政府将投资5亿人民币用于建设新媒体产业。实际上据07年的统计，北京新媒体产业已经达到960多亿人民币，占北京市GDP的14%以上。

　　于是我们看到这里不仅有中央电视台、北京电视台、人民日报以及入住CBD的路透社、美联社、凤凰卫视，在他们的带动下，还有一大批下游企业，将构成一个阵容强大的CBD传媒文化园。随着众多传媒巨头抢滩，北京必将引发新一轮的文化产业聚集朝阳，推动CBD的发展。

　　我们通过伟业顾问对CBD的整体了解，我们将CBD分为东西区，实际上我们看到西区是以贸易、金融、服务业为主要的综合商务区，东区和西区的定位，在国家角度上、未来规划角度上，以及央视以及现在在座的CBD核心区的规划角度讲，这是我们对CBD整个产业版图的新的认识。

　　第五我们可以看到CBD的发展空间是非常有限的，大家都非常清楚CBD的土地开发已经接近尾声，CBD还有一个重要的CBD核心区还没有进行开发，开发刚刚起步，我们想CBD的未来将产生在东区，因为CBD核心区与我们的泰达时代中心是非常近的。

　　我们通过5个现状的分析，看到一些结论，那就是首先CBD的未来是北京的未来，一个城市的发展从一个区域开始，中央商务区加上中央传媒区，我们可以看到聚焦北京、聚焦CBD，我们可以看到新的城市发展。由此我们产生了一些设想，首先是CBD的未来，这个实际上并不是一个很新的名词，就是扑救中国的麦迪逊大道，曾经提到城市的三个腾飞，第一个腾飞是CBD的前十年，第二次腾飞是城市的更新阶段，我相信会在我们现在到未来的3-5年过程中CBD将完成第二次它的更新阶段。第三次是城市完善，我们相信大家可以在CBD看得更远，看得更高，可以展现更宏伟的未来。

　　我们看一下麦迪逊大道，是作为纽约CBD也就是曼哈顿核心区主要的传媒业基地大道，这条大道无论是租金还是下游产业，它的整个办公企业都是具有强大的辐射力，而且对美国整个包括对世界的影响都非常大的，因为全球最大的CNN广播电视网在这里办公，我们看一下设想二，大家可能觉得我们的设想比较大胆，就是新央视入住之后CBD将会重新洗牌。我们将CBD标出了发展核心区，包括央视、CBD核心区、国贸三期、财务大道。这一块CBD的核心区将在未来3-5年内逐步完善，09年新央视的投入，将使媒体产业进入CBD，CBD的住宅配比将会发生根本的变化。现在大家明确一点，由于CBD现在内部的从业人员以及居住人员的人员配比导致CBD有一些大家看到租金不是很稳定等等一系列的变化。

　　我们相信当央视带领服务于央视的企业，官方数字是在30万的从业人员，于是CBD的房地产行业将面临重新的洗牌。我们还有一个设想三，我们想知道CBD入住，最具价值的区域在哪里。我们看到东南西北都有影响，北京国际中心、财富中心、CBD核心区以及位于东侧的泰达时代中心。CBD实际上很大，为什么只有这四个才是最具有价值的位置。我们举一个小例子，我们的题目比较简单，就是价值建筑对天价公寓的价值带动，伟业顾问观测了全北京五个著名的豪宅楼盘，这几个豪宅楼盘销售价格都是当期销售价格当地市场都是高出两倍的价格。可以看到他们的销售情况有差的，有一般的，有好的。不用太多解释，我们分析的结论就是柏悦府为什么卖得好，因为它靠近CBD，为什么昆仑公寓卖得好，因为它挨着昆仑饭店、亮马河，为什么盘古大观为什么卖得不好，因为它不具备长期发展的持有性。具备核心条件的区域，价值建筑对核心价值的拉升起到毋庸置疑的作用。因此我们相信，与国贸相比，向央视有过之而不及的项目，必将拉动这几个方向的项目价值。

　　最后我们想做一个小小的总结，刚才张总也提到了北京CBD用10年国外需要30年发展的基础建设，我们有理由相信北京CBD的未来前景是无可限量的。届时我希望可以让大家站在泰达时代中心的顶层见证北京CBD未来辉煌时代的到来，谢谢大家。