CBD第三代公寓“高调”入市

    以国贸三期、财富中心公寓御金臺为代表的第三代公寓价格创新高，2008年前后进入。御金臺将以4万元/平方米入市

　　6月的CBD随处可见火热建设的场景，其中最引人注目的是国贸三期，业内已经将这个项目的建设公认为CBD进入新阶段的标志，也就是CBD公寓第三代产品的最典型代表。

    最新公布的一个项目也让业内感受到公寓第三代产品开发的到来，财富中心公寓御金臺将在近期入市，记者获悉的内部消息显示，这个预计于7月中旬推出的项目的定位将非常“高调”，价格达到接近4万元/平米，主力户型总价都在千万以上，最大面积达到850平米。 

    此前，该项目公寓的推出一直处于观望和等待之中。开发商方面表示，此类产品进入市场时应考虑时机。

　　CBD第一代公寓产品，以酒店式服务公寓为主，主要是为了满足外籍人士来京的短暂性居住需求，多作为写字楼或者酒店的配套功能出现，代表项目有国贸、嘉里、京广、雅诗阁、丽晶苑等。第二代公寓产品以财富中心一期公寓、新城国际一期公寓、华贸中心公寓、金地国际公寓等为主，产品品质较高，但同质化现象较重，多个项目产品风格及户型设计非常类似；住户多以国内的经理人或者白领阶层为主。国贸三期的建设可视为CBD公寓的开发进入第三代的标志，这些项目将在2008年前后进入市场，产品显著的特征是目标租户的高端化，产品的品质和价格都达到了前所未有的高度。

　　今后CBD还会不断地推出新公寓

　　朝阳区商务局局长、CBD管委会常务副主任刘春成上周表示，到今年年底，CBD的开发建设将完成规划面积的八成以上，一些高端公寓的推出是CBD七年来商务升级的一个典型代表，在过去七年中，该区域很多高品质的项目已经投入使用，而公寓今后还会不断地推出。

　　他指出，CBD在规划的时候，有相当大的公寓建设批量，不断升级的写字楼建设和不断升级的公寓建设是互相促进的。

　　CBD公寓月租金超10美元/平米

　　今年第二季度，CBD公寓平均租金已经超过10美元的水平，这是戴德梁行公司统计的数据。如新城国际目前的公寓租金是14-16美元/月/平米；香江国际的财富中心一期公寓目前的租赁价格是10美元/平米/月。

　　北京高档公寓的租金平均价格多年来一直呈现下降的趋势，CBD最近三年以来，公寓租金水平难能可贵地实现了稳定中略有上涨，如新城国际中心2005年前后价格约为12-15美元/平米/月；香江国际财富中心的一期公寓是在2005年推出的，当时的价格就是10美元/平米/月，目前基本保持稳中微升的势头，两年前，还有不少项目的租金水平是10美元以下，但今年第二季度的价格已经全面超过10美元。

截至去年年底，入住北京CBD的世界500强企业达102家。一份来自戴德梁行的报告显示，在未来半年内北京甲级写字楼的新增面积供应将达到116万平方米，其中，CBD区域仍然是供应最为集中的地区，将占到43.7％，这正是CBD区域未来公寓租赁的强大需求支柱。　　CBD公寓租赁收益不高

酒店分流公寓租户

　　在CBD第一代公寓置业的客户中投资客户所占比重较大，其中不乏短线投资者；第二代公寓开发中，国内人士的短线投资倾向较明显，而第三代公寓投资性置业的前景也引起业内人士关注。

　　据来自一些项目的销售负责人介绍，2005年之后，随着CBD的发展不断完善以及外资企业的增加，可开发项目日趋减少，产品稀缺性凸显，自住型客户及长线投资型客户数量逐渐增长，短线买家已淡出市场。

　　根据国际标准，只有年租金收入达到房价的1/10时，才有纯投资价值。

　　针对CBD销售均价基本都在35000元/平米的现状，以一套100平米的公寓为例，年租金要达到350000元人民币左右才有投资价值，而这样一套公寓现在年租金尽管稳中有升，但价格基本在115000元人民币左右，戴德梁行方面表示，目前CBD公寓的租赁收益不高，投资者希望获得收益，更多的是寄希望于销售转手，因此投资需要谨慎考虑