CBD周边写字楼节能调查
| 7月，热浪袭人。中国房地产报《新部品》特派出京沪两路记者，选取京沪两地8座5A级写字楼，解读它们针对空调而采取的节能对策，以供更多的项目借鉴。其中，北京CBD周边有4座入选。 |
在惊人的能耗和国家倡导节能环保的大环境下，市场已经在转变。作为大型公建之一的写字楼，更是把节能、环保、健康、绿色从口号落实到了实际行动。据了解，京沪两地一些大型甲级写字楼在空调能耗方面已经做出表率，选用知名空调企业的节能产品，或对原有空调系统进行节能技术改造。
为此，中国房地产报《新部品》特派出京沪两路记者，选取京沪两地8座5A级写字楼，解读它们针对空调而采取的节能对策，以供更多的项目借鉴。其中，北京CBD周边有4座入选。
国贸三期：制冷系统的能效路线
节能环保效果：仅采用蓄冰空调一项调荷措施，每年节约运行电费近100万元；而选择特灵三级压缩离心式冷水机组，与相同的产品相比其节能要提高10%~15%。7月初的一个夜晚，北京国际贸易中心三期进行了试灯活动，流动的光影让整个CBD生辉。
作为北京第一高楼，国贸三期凝聚了开发商、设计师、施工组织者的心血和智慧，在设计、施工及部品的选择上也体现了他们所期待的品质和价值。
“北京国贸三期主塔楼在智能化、能源利用以及空调等技术和产品的应用上都是比较先进的，对建筑的可持续发展也非常有价值。”参与建设北京国贸中心三期工程的项目部副总监朱瑞军表示。国贸三期的制冷系统便体现了这种先进性的价值：环保、节能与绿色。
国贸三期的制冷系统采用了冰蓄冷技术+特灵空调冷水机组配合的方式。在朱瑞军看来，冰蓄冷技术实现了电力的移峰填谷和能源费用支出。而优秀的冷水机组则使制冷系统的效应发挥到极致。
冰蓄冷技术是指在用电低谷时启动制冰，用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷。以1999年投入使用的建筑面积为12万平方米的国贸二期冰蓄冷空调系统为例，制冰8小时就可以满足建筑物40小时的冷量要求。实际应用中，由于大部分时间采用融冰供冷，不用开启主机，只开启一台融冰泵，因此机房较常规机房也安静许多，而且较常规电制冷空调系统日平均削峰填谷电量2万度，转移高峰电力负荷35%到后夜。仅采用蓄冰空调一项调荷措施，每年节约运行电费近100万元，对用户及电网的经济效益都很显著。
“现在，白天的电价是1.1元，夜晚的电价是0.3元，利用冰蓄冷技术将节省电费的支出，支持国家的能源节约。”朱瑞军说。
而选择特灵三级压缩离心式冷水机组(CenTraVacTM)作为制冷系统的终端机组看重的则是其杰出的品质、技术及服务。
据了解，目前市场上离心式压缩机空调多是一级、二级，而特灵的CenTraVacTM冷水机是世界上大型冷水机组中能效最高的产品。效率高是指系统运行的千瓦冷吨耗电较少。一般的产品在制造1冷吨冷量需要耗电0.68千瓦左右，而特灵的三级压缩离心式冷水机组(CenTraVacTM)只耗电0.6千瓦。
“与相同的产品相比其节能要提高10%~15%，这是因为其三级压缩模式就有7%节能效果，同时应用了比较高效的冷媒产品。”特灵北京销售办事处工程师张伟表示，特灵空调的后期维修较少，原因是特灵空调的机组没有变速箱，并且转数为2950转，后期基本上不需要大修保养。轴承为五级航空材料，可终身免维护。
与此同时，特灵三级压缩离心式冷水机组(CenTraVacTM)是业内产品中为数不多的可以做蓄冰的空调产品，并且稳定性较强。因此特灵的三级压缩离心式冷水机组(CenTraVacTM)成为众多写字楼开发商的首选产品。
与此同时，特灵在业内领先的大型冷水机产品系列采用了R-123冷媒，而R-123冷水机对环境的重要贡献包括：对全球变暖的影响极小；低压运行工况确保在密封式制冷应用时泄漏最低(资料表明每年少于0.5%)；在当前大型冷水机使用的所有冷媒中，大气寿命最短；相比当前效率最高的离心式制冷应用的同类型产品，R-123冷水机在部分负荷下效率较高，满负荷效率更高出13.5%。
“这些技术组合与产品让国贸三期实现了其所引领环保的价值。”中建一局集团建设发展有限公司的一位工程师表示。
佳程广场：量身订做空调节能改造
节能环保效果：压缩制冷机组在运行电费上，一年会节省十几万元的电费，节能5%~10%。独立新风系统可使每层新风量达6000立方米/小时，平均36立方米/小时/人。
位于北京东三环的佳程广场从2004年建成到现在为止，已经历时4年。尽管北京的写字楼市场上不断涌现新的超甲级写字楼，佳程广场仍然可以保持较高的入驻率，除了良好的物业管理、地理位置，其写字楼的主要配套设施也是吸引租户入驻的重要原因之一。
据仲量联行佳程广场物业管理处工程总监翟孝裘介绍，佳程广场采用目前技术较成熟的风机盘管＋新风系统，没有回风交叉现象。制冷机组采用英国特灵三级压缩离心式制冷机组。制冷能力突出，能源消耗低，并采用环保冷媒，避免对大气层的污染。所有新风机组、空调机组、风机盘管均采用美国开利产品，产品性能优越，噪音更小，所有空调机组均加设过滤系统，使空气洁净度更高，而且每层独立控制避免相互感染，为客户提供了高品质的工作环境。采用四管制空调系统更加节能、更加人性化的内外分区系统：内区常年供冷；外区可随意调节。每层独立新风机组新风量达6000立方米/小时，平均36立方米/小时/人，远远高过国家标准。
负责佳程广场的特灵北京公司魏工程师告诉记者，佳程广场采用了5台特灵三级压缩制冷机组，特灵三级压缩机组属于特灵公司的拳头产品，当然产品也较同类机组更贵。但是佳程广场选用了特灵，亦考虑到制冷机组属于整个空调系统的重要部件，其产品的基础效率会影响整个空调系统的运行费用。拿同类产品来说，特灵的高效机比同类产品在最终运行电费上，一年会节省十几万元的电费，节能5%~10%。同时，该款产品还有一个特性，其运动部件少，这也意味着运动部件越少，故障率越低，其维修费用也相对比较低。
翟孝裘总监表示，写字楼空调节能是发展的必然方向，也是写字楼管理的核心，而机房的管理需要由专业人士通过培训，才能具有资格。同时，为了更好地节能，目前作为大厦的管理方，考虑到现有特灵机组的特性，或将选择冰蓄冷的方式进行节能改造。由于北京夏季早晚高峰时段电价差价悬殊，采用冰蓄冷的方式，不仅可以避开高峰时段用电，节省夏季巨额空调电费，同时也能达到节能的效果。
特灵的三级压缩制冷机组能够很好地将水源制冰，翟孝裘表示通过对特灵机组特性的各项评估，在现有基础上转化为冰蓄冷制冷，将是非常可行的方法，这也正是依据特灵压缩机量身订做的节能改造方案。
华贸中心：节能与舒适并用
节能环保效果：采用了两套空调系统，一套小型离心式冷水机组，满足下班以后写字楼下商铺的需求以及正常上下班后的加班期间和过渡期间小负荷使用时候的制冷。另一套采用溴化锂制冷技术，满足大厦正常时间的制冷需求，从而达到节能效果。
“写字楼的空调投诉集中在夏天，但是我们现在是零投诉。”北京华贸商业管理有限公司写字楼租务总监郝群告诉本报记者，作为一个5A级写字楼，需要满足客户的各种需求，因此空调的设置也需要非常人性化，同时也必须符合国家节能的要求。
从烈日下进入华贸中心，记者感受到，从大堂到电梯再到办公间，温度适宜。郝群表示，这就是其中的一个人性化方面，通过温度的调节，让进来的客人有逐步适应的过程。在设计时，设计其写字楼新风量为40立方米/时，超过了一般甲级写字楼的标准，采用蒸汽加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气适量加温，清新舒爽。
写字楼在内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。因为独立的每层划分为一个可控制区域，可以让租户自行调节温度，更可以做到在单独的办公区域冬天开冷风。并设置自动控制装置，郝群表示现在空调系统可以调节温度在24度并±2℃，达到国家对写字楼的标准，租户亦能自己调节温度。而华贸中心的写字楼物业管理公司第一太平戴维斯华贸中心分公司总工程师苏宝军告诉记者，在实际的运行中，华贸中心的自动调节温度可以稳定在±1℃。
能达到如此稳定的效果，苏宝军告诉记者，整个写字楼采用了两套空调系统，这样的设计也是为了节能。一套是开利2台小型离心式冷水机组，主要的作用是满足下班以后写字楼下商铺的需求以及正常上下班后的加班期间和过渡期间小负荷使用时候的制冷。
为了满足大厦正常时间的制冷需求，他们采用了双良的溴化锂制冷技术。苏宝军谈到，当时大厦在设计的时候，就对空调的设计作了多方考虑，因为空调属于大厦最耗能的一部分，而最终选用溴化锂，主要是考虑到大厦紧临中电国华北京热电分公司(以下简称热电厂)，除了能在冬季向大厦提供热蒸汽，同时可以在夏季采用热电厂富余的蒸汽通过溴化处理制冷机进行供冰制冷，基本上可以在夏季用蒸汽取代电来制冷。
从设计初期一直介入的第一太平华北区物业管理部工程总监曹佩祥表示，虽然节能，但因为华贸与热电厂同属一个企业，因此拿到的蒸汽价格相对而言低，属于近水楼台，其他写字楼如要使用，价格不一定会比用电制冷低，因此也是现在写字楼较少采用的原因。
在谈到选择空调品牌时，郝群表示公司都是采用公开招标的方式进行招标，最看中的是性能、性价比。同时空调属于大型设备，需要较高的稳定性，以及良好的售后。
环贸中心：节能空调+精细方案
节能环保效果：2008年单位建筑面积用电降到为109.62度(KWh)，2008年单位建筑面积用水量≤1立方米。年节电费13万元。
见到李乐时已经是下午2点，此时他刚接待完来自金隅集团安全生产部的奥运前综合检查。“不仅是出于物业管理成本控制的考虑，也是金隅集团社会责任的体现。金隅集团对其旗下的企业每年都有节能减排的任务指标，包括北京环贸中心的年节能目标。”北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司(以下简称环贸分公司)常务副总经理李乐说。
比如要求北京环贸中心2008年单位建筑面积用电降到为109.62度(kWh)，2008年单位建筑面积用水量≤1立方米。并加强出租单位水电消耗的管理，确保不发生用能安全和超计划用水。
“我们选择了业内冷水机组中的优势产品，美国约克(YORK)的中央空调系统。”李乐说，其中包括2台1320冷吨和2台432冷吨的电制冷机，可根据室外不同温度条件采用多种组合机组开启方式，有效满足不同时段的不同需求。
对于选择约克，北京环贸中心有着充分的理由。除了由于在国内及国际市场上，约克热泵机组占有率第一的原因外，更因为约克的先进技术优势。其先进的微电脑控制中心，除显示控制各项参数外，有先进的控制逻辑，以及最优化的节能控制系统。
此外，要达到建筑的节能最大化，空调系统的日常运行管理上也大有文章可作。对此，金隅环贸分公司想到了很多技术处理手段。
环贸分公司与江森自控合作，研制了一套自控系统，屏蔽了工人随意的工作习惯。自运控制系统可根据自动监测系统水温情况调整相应设备启停，当制冷需求较大时，系统会开启大泵；当需求较小时，系统就开启小泵。“通过这种科学的设定和控制，我们的年节约电费13万元，并且延长了设备的寿命。”
此前，空调系统的计量收费问题一直是困扰写字楼和物业管理公司的重要问题之一。而原先的空调系统无法智能化运转，哪怕只有一小部分空间需要开启空调，大厦整个的空调系统就会全速运转。这样一来，不仅造成了能源的极度浪费，物业公司的营运成本也大大提高。对此，金隅环贸分公司在每层的分水管上都加上了电磁阀，如只有某一层需要制冷时，其他层的制冷系统通过电磁阀可以关闭。这为物业公司又节省了能源的支出，起到了节能作用。
