SOHO上市：钱与地的双重焦虑
在“老大哥”任志强还在一波三折地争取借壳上市时，被任志强称为“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中国公司的IPO。
留意潘石屹言行的人发现，几乎就在一年前，老潘还信誓旦旦地表示：一定不上市。
是什么扭转了潘石屹的想法？他是如何改变自己一贯坚持的商业模式并一步步向资本市场靠拢的？这个不断妥协的过程，是迫于资本的魔力还是求生存使然？
小本买卖与快速扩张
“应该让你们公司去上市，到国外看看。”2001年的一个冬天，SOHO中国公司的一个英国小股东安德鲁来北京视察，和潘石屹、张欣夫妇一起爬长城时突然提起的一句话，开启了潘石屹和SOHO中国长达6年的上市之路。
张欣原本在华尔街做了多年的投行生意，安德鲁的一席话叫她想起了老东家高盛。通过联系，高盛完全同意做SOHO中国的上市安排人，由此，潘石屹和张欣夫妇开始了赴美国上市的筹备。
夫妇俩接受了高盛的建议：让SOHO中国采取美国和中国香港同步上市的办法。就在SOHO中国拿到了证监会等一切管理部门放行的“路条”后，美国发生了连串影响SOHO中国招股的事件，先是“安然事件”，后是布什政府准备发起伊拉克战争。
受系列不利消息影响， SOHO中国遇到了定价难题。
一场接一场的谈判，券商只肯给出10倍以下的市盈。老潘不肯将自己辛辛苦苦创建的SOHO中国低价卖掉。
“让他们也不用坐着飞机来回跑了，低于10倍市盈就不要来谈了，”老潘已经没了上市准备之初的兴趣。
而在SOHO中国内部分工上，老潘负责制定公司经营战略，张欣负责对外投资。因此老潘的想法很大程度上决定了SOHO中国公司的发展势头。
老潘怀揣着从建外SOHO销售中赚的近60亿元，认为上市对SOHO中国发展无关紧要。他一直不认同房地产公司过度扩张规模和圈地，因此对SOHO中国能凭借自有资金和银行贷款一块地一块地深耕开发的战略颇为得意。
2003年前后，面对一轮轮的房地产公司上市风潮。老潘不屑地在公司内部说：让它们去上市吧，我们就做这个小本买卖挺好的。
其实老潘不想让SOHO中国上市还有别的考虑：一旦上市之后SOHO中国将成为一家公众公司，所有财务数据都会曝光，在当时的行业背景下，这样的做法无疑是自亮底牌，而且也可能给自己带来不必要的麻烦。进一步说，甚至业务发展和项目利润上也都受掣肘。
尽管暂时打消了上市的念头，老潘在2003年到2006年见证了一家又一家房地产公司以“鲤鱼跳龙门”的速度成长，还是很让他眼红：2003年时年开发量和业务规模跟SOHO中国差不多的万科企业，在2006年时已壮大到销售额过千亿的地产企业龙头，而这一切正是得益于上市。所以，老潘也多次徘徊犹豫于是否上市。
到2006年时，连一向与老潘并肩左右的地产“老大哥”任志强也开始筹备华远地产借壳上市的事情了。
“我很快就要退休了，我想在退休之前看到华远上市！”任志强在一次北京地产业内论坛上终于道出了埋藏心头多年的遗憾。
受此情景触动，老潘意识到，SOHO中国真的“掉队”了！
土地饥渴危及生存
老潘最终下定决心在2007年重启上市的另一主要原因是土地。
相比2004年的地价，SOHO中国的大本营北京的地价已经翻了3倍。靠SOHO中国3年前卖“建外SOHO”等项目赚的钱来买地，“不仅买不起，也买不到”。
2007年9月，在新浪房地产频道组织的一次论坛上，老潘在彻底戏谑了一番高价圈地的同行后，终于道出了心中的遗憾：如果我不卖“建外SOHO”，现在光那块地价都比当时卖整个项目的钱还多！
为什么不自己持有？
一直号称深耕商业地产的SOHO中国何尝不知道自持物业的前景？问题是SOHO中国一直没有资金支撑自持物业。
一般来说，自持物业不仅需要前期投入十几个亿将整个项目包下来，还要至少承受3年的项目培育期，诸如“SOHO尚都”这样体量的商业地产项目，每年至少要赔几千万来培育项目。
受困于资金问题，SOHO中国只能采取开发一个、卖掉一个的办法转战在北京国贸附近的CBD地区。
而一家刚在国贸地区成功开发了一个商业项目的开发企业老总对记者表示，老潘喜欢做概念，每次把项目的商铺价格炒得很高，卖得很贵，最终使商户承担前期客户稀少、生意冷清的后果。
