DTZ戴德梁行：写字楼租赁持续强劲，CBD夺冠

    2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。现时对甲级写字楼的强烈需求，主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。同时，奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定致使计划在八月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序，这也进一步激增了第二季度的租赁活动。

    第二季度的总吸纳量达329,968平米。由于需求高，市场平均空置率持续下降至9.24%。自第一季度以来， CBD和东二环的交易活动显著增加，吸纳量分别达到117,042平米和54,066平米。第二季度吸纳量的高增也可以归因于这个季度新开盘的几个项目喜人的预租表现。

    尽管有大量新增供应于2008年推出市场，甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势，这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调，而新投入项目的平均租金都有所增加。市场目前平均租金为人民币232元每月每平米。

    市场上甲级写字楼的整层销售仍然平淡，原因是绝大多数新开发物业的业主选择只租赁而不售卖的业务。而且，早先整层销售的项目的业主已经开始出租尚未售出的部分。基于过去的一个季度里北京市场上可购买的写字楼区域的缺乏，平均报价上升至人民币25,500元每平米。

    2008第二季度发生了三笔大交易，这三个项目都由国内公司获得并且自用。中国太平洋保险在金融街购置了丰盛中心，光华银行购置了F3大厦。海南航空在燕莎购置了圣元中心自用。由于北京市场较少有离岸交易结构的物业，海外投资者的购买也相应稀少。最近交易项目的资本价值有上涨趋势，从人民币24,000元每平米升至27,000元每平米。

    2008年第二季度有六个新项目进入北京甲级写字楼市场，包括有位于CBD的北京银泰中心，金地中心A座，泰康国际，和华贸中心三号楼，而东二环和三里屯也分别有新近推出的第五广场和泰盛中心。这些项目的总面积共计420,257平米，使北京写字楼市场总存量达到599万平米。

    2008年后半年预计有427,172平米的新增供应投入北京租赁市场，其中63%集中在CBD区域。我们预期这些优质的新增供应将会加剧业主之间的租赁竞争，同时也为将来的市场调节起到催化剂作用。

    依据下半年进入市场的供给量之大，相对较旧的项目的业主可能会以延长租客免租金期等方式下调相关物业的实际租金。然而，这种调整的幅度相当有限，它取决于新近投入的项目和旧项目的平均租金的价格差别，当甲级市场趋向显现一种更为明显的两极分化时，那些相对较旧的项目的平均租金将很有可能会维持目前的水平。