第一太平戴维斯：北京一季度高端住宅市场简报

　　市场综述

　　2008年第一季度，高端住宅租赁市场运行良好，各类型住宅物业的租金均小幅上涨，别墅市场的入住率达到历史最高水平。服务式公寓市场的运行优于其它住宅市场，其租金水平上涨1.3%，达到人民币172.2元每平方米每月，同时入住率上升至81.8%。

　　由于许多购买者持有观望态度，使得北京的销售市场极不活跃，但是高端住宅的售价仍保持了上涨的趋势。

　　供应量
 
　　2008年第一季度租赁市场平静，新项目均为原先的销售项目。五个新项目，共计731套公寓及别墅交付使用。如柏悦居于三月交房，提供260套公寓和复式公寓；位于北京西部的缘溪堂 项目，于本年初提供200套住宅。高端别墅项目包括位于顺义区的丽宫别墅和优山美地 项目和位于朝阳区的观唐 项目，共为个人业主提供了271套别墅。

 　　租赁市场
 
　　租金

　　第一季度各类型住宅物业的租金均有小幅上涨，其中高端公寓市场表现尤为突出。服务式公寓和甲级公寓的租金指数分别上涨0.8%和1.5%，而高端别墅租金指数仅上涨0.1%。

　　目前，由于人民币对美元的汇率持续上升，大部分高端住宅项目的租金报价由原来的美金转换为人民币。截止第一季度末，甲级公寓、服务式公寓和高端别墅的租金分别为人民币100.9元（或14.2美元）每平方米每月，人民币172.2元（或24.2美元）每平方米每月，以及人民币124.7元（或17.6美元）每平方米每月。

　　需求与入住率

　　服务式公寓的入住率上升至81.8%，比前一季度提高4.5个百分点。2007年入市的几个新项目经营良好，进一步促进市场入住率的提高。比如2007年底开业的北京辉盛庭国际公寓是辉盛国际管理有限公司在北京运营的第一个项目，现已取得25%的入住率。

　　而甲级公寓的入住率则下降了10.6个百分点，达到80.8%。2007年进入市场的新项目加剧了市场竞争，使得一些项目的入住率降低。通常甲级公寓会比服务式公寓提供更多的市场供应，因此，当有新项目进入市场时会对整个市场的空置率产生较大影响，从而导致甲级公寓市场的入住率比其它两个市场的波动性更大。

　　自2006年以来有限的可租赁供应及来自外籍人士的稳定的需求使得高端别墅市场的入住率达到93.1%的历史最高水平。

　　销售市场

　　2008年第一季度进入预售市场的项目中仅有7个甲级公寓项目和4个高端别墅项目的预售定价高于人民币20,000元每平方米。

　　交易活动方面，甲级公寓的销售率比上季度上涨1.1个百分点，达到83.4%，但是销售率的增长速度比2007年放缓。甲级公寓的平均售价提高至人民币33,152元每平方米，在经历了2007年末的小幅下调后，比上季度上涨15.8%。其中，柏悦府取得了人民币84,586元每平方米的最高成交价，销售量为四套。

　　这一现象表明开发商对于将新项目投放到市场上持谨慎态度，同时对高端住宅的需求依然很强。

　　市场展望

　　2008年第二季度预计将有2,325套高端公寓和108套高端别墅进入市场，其中35%的公寓将进入租赁市场。因此，新增供应对整体市场的租金压力不大，但是甲级公寓市场的入住率将面临较大压力。

　　租赁市场方面，租金水平在奥运会之前将持续上涨，同时在奥运会期间经历一个短期的大幅上涨。而奥运会之后，租金水平将恢复到正常水平，因为大部分项目在奥运会之前和之后的报价较为稳定，只是要求长期租客提前一次性支付下半年租金，以防止较大的波动。入住率方面，随着奥运会带来的住宿需求，高端公寓的入住率将逐渐上升。

　　销售市场方面，由于供给量有限，甲级公寓和高端别墅市场的价格预计仍将上涨。同时，政府的工作重点在于建设中低端住宅项目以满足工薪阶层的住房需求，将导致对高端项目的进一步限制。